Thủ tục cấp sổ đỏ dự án, sổ hồng chung cư

2. Thủ Tục Cấp Sổ Đỏ Cho Dự Án Đất

2.1. Thành Phần Hồ Sơ Cần Thiết

Đối với những dự án đất yêu cầu việc cấp sổ đỏ, quy trình chuẩn bị hồ sơ được hướng dẫn chi tiết qua thông tư số 30/2014/TT-BTNMT. Những đối tượng như doanh nghiệp hay cá nhân khi có nhu cầu sử dụng đất cho dự án đầu tư cần phải trang bị một bộ hồ sơ đầy đủ và chính xác. Dưới đây là danh sách những giấy tờ cần có trong hồ sơ:

• Mẫu đơn xin giao đất hoặc cho thuê đất theo Mẫu số 01, đi kèm theo thông tư nói trên.
• Quyết định về việc thu hồi đất.
• Quyết định bồi thường, giải phóng mặt bằng.
• Văn bản xác nhận việc hoàn thành bồi thường và giải phóng mặt bằng từ cấp có thẩm quyền.
• Văn bản từ cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Bản vẽ hiện trạng của vị trí đất được thu hồi.
• Bản vẽ hiện trạng vị trí đất được giao hoặc cho thuê sau khi đã được thẩm định.
• Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
• Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận nhà đầu tư dự án.
• Quyết định phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất hoặc văn bản xác nhận kết quả đấu giá từ cơ quan có thẩm quyền.
• Quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư sau đấu thầu.
• Văn bản đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Giấy xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế, đi kèm là giấy biên nhận nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Đối với những dự án cụ thể, như dự án đầu tư hoặc kinh doanh bất động sản, cần có thêm các giấy tờ như quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, và các quyết định liên quan đến đấu thầu và đấu giá quyền sử dụng đất.

2.2. Quy trình Cấp Sổ Đỏ Đất Dự Án:

Kể từ ngày 20/5/2023, quá trình cấp Sổ đỏ cho đất dự án và Sổ hồng cho chung cư sẽ tuân theo quy định tại Điều 72 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP, với những điều chỉnh được cập nhật theo Khoản 11 Điều 1 của Nghị định 10/2023/NĐ-CP. Các bước thực hiện cụ thể như sau:

Bước 1: Trách nhiệm của chủ đầu tư sau khi công trình hoàn thành

Chủ đầu tư có nghĩa vụ gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm:

Bước 2: Sở Tài nguyên và Môi trường kiểm tra hồ sơ

Sau khi nhận hồ sơ từ chủ đầu tư, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm:

• Kiểm tra hiện trạng sử dụng đất và các công trình xây dựng trong thời hạn tối đa 30 ngày.
• Thông báo kết quả kiểm tra cho chủ đầu tư và gửi thông tin liên quan đến Văn phòng đăng ký đất đai.
• Công bố kết quả kiểm tra trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và của chính Sở Tài nguyên và Môi trường.

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký cấp Sổ đỏ và Sổ hồng

Chủ đầu tư dự án nhà ở sẽ nộp một bộ hồ sơ đăng ký để cấp Giấy chứng nhận, hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để họ tự đăng ký. Hồ sơ bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
• Bản gốc hoặc bản sao có chứng thực các giấy tờ liên quan đến đất đai và tài sản gắn liền với đất.
• Chứng minh nhân dân/Thẻ căn cước công dân/Hộ chiếu hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận (đối với cá nhân).

Bước 4: Thẩm định và cấp Sổ đỏ

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ.
• Nếu hồ sơ hợp lệ, tiến hành thẩm định và cấp Sổ đỏ trong thời gian không quá 20 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Trường hợp cần chỉnh sửa hoặc bổ sung hồ sơ, phải thông báo cho chủ đầu tư trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.

Lưu ý

• Mọi thay đổi hoặc cập nhật sau ngày 20/5/2023 phải được kiểm tra và đảm bảo tuân thủ theo Nghị định mới.
• Chủ đầu tư và người mua cần lưu ý đến thời gian xử lý hồ sơ và các thủ tục pháp lý liên quan để tránh chậm trễ trong việc cấp Sổ đỏ và Sổ hồng.
• Thông tin trên đây là tóm lược và để hiểu đầy đủ các quy định cụ thể, bạn nên tham khảo thông tin từ các nguồn chính thức hoặc yêu cầu sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý.

3. Thực Hiện Nghĩa Vụ Tài Chính

Bước 1: Xác Định Giá Đất

Giá đất cần tính cho việc thu tiền sử dụng đất và tiền thuê đất dựa trên giá quy định của Bảng giá đất từ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh giá đất. Trong trường hợp giá trị dự án dưới 30 tỷ đồng ở thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 10 tỷ đồng ở các tỉnh miền núi và vùng cao, và dưới 20 tỷ đồng ở các tỉnh khác, áp dụng phương pháp này. Đối với dự án có giá trị lớn hơn các ngưỡng trên, giá đất sẽ được xác định dựa vào giá thị trường thông qua các phương pháp đánh giá khác nhau, và cần sự thẩm định cũng như phê duyệt từ cơ quan có thẩm quyền.

Bước 2: Hoàn Tất Nghĩa Vụ Tài Chính

Sau khi giá đất được phê duyệt, Sở tài nguyên và môi trường sẽ chuyển hồ sơ sang Văn phòng đăng ký đất đai, tiếp theo là Cục thuế để xác định số tiền cần nộp. Cục thuế thông báo số tiền này đến chủ đầu tư, và sau khi chủ đầu tư nộp tiền, cơ quan thuế sẽ xác nhận việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Lưu Ý Quan Trọng:

• Về Ranh Giới Đất: Cần cập nhật dữ liệu Bản đồ địa chính chính xác để tránh sự chênh lệch dữ liệu từ các thời kỳ khác nhau. Chủ đầu tư phải phối hợp với cơ quan quản lý đất đai để xác nhận và kiểm tra các thửa đất chồng lấn ranh giới.

• Giấy Tờ Nguồn Gốc Đất: Mọi thửa đất trong dự án cần có nguồn gốc rõ ràng, với đầy đủ căn cứ pháp lý.

• Chỉ Tiêu Quy Hoạch Kiến Trúc: Quy hoạch 1/500 có thể điều chỉnh trong khi xác định giá đất. Chủ đầu tư cần phối hợp chặt chẽ với Sở TNMT để thực địa, ghi lại quá trình bằng biên bản và hình ảnh.

• Vị Trí và Hiện Trạng Dự Án: Yếu tố quyết định giá đất, bao gồm hiện trạng khuôn viên, giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

• Nghĩa Vụ Tài Chính: Việc kiểm tra đối chiếu nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất phải phù hợp với thông báo nộp tiền và các quyết định liên quan.

• Các Trường Hợp Xác Định Giá Đất: Giá đất có thể dựa trên giá thị trường hoặc điều chỉnh quy hoạch. Điều chỉnh quy hoạch đòi hỏi thủ tục pháp lý phức tạp và có thể làm tăng chi phí cũng như thời gian hoàn thành dự án.